ขายฝากค่าใช้จ่ายมีอะไรบ้าง? เช็กเงินรับสุทธิก่อนทำสัญญา
สรุปค่าธรรมเนียมขายฝาก ภาษี อากร และค่าใช้จ่ายที่ควรถามให้ครบ พร้อมตัวอย่างแยกวงเงินตามสัญญาออกจากเงินรับสุทธิ
ภาพประกอบการนำเสนอขายฝากอสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายหลายส่วน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ภาษีที่เกี่ยวข้อง อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามกรณี และค่าใช้จ่ายอื่นที่ตกลงกัน จึงควรขอรายการเป็นลายลักษณ์อักษร ก่อนดูว่าเงินที่ได้รับจริงเพียงพอกับแผนของตัวเองหรือไม่
ค่าใช้จ่ายขายฝาก แบ่งเป็นอะไรบ้าง?
1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก
อัตราปกติของการจดทะเบียนขายฝากอสังหาริมทรัพย์คือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้ในการจดทะเบียน ไม่ควรนำวงเงินที่ต้องการมาคูณแล้วถือว่าเป็นยอดสุดท้ายโดยอัตโนมัติ และไม่ควรนำมาตรการลดค่าธรรมเนียมซื้อขายหรือจำนองมาใช้กับขายฝากโดยไม่ตรวจสอบว่าครอบคลุมหรือไม่
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ยอดภาษีขึ้นอยู่กับสถานะของผู้ขายฝากและข้อเท็จจริงของทรัพย์ ผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดากับนิติบุคคลใช้หลักคำนวณต่างกัน จึงไม่ควรใช้อัตราเดียวคำนวณแทนทุกกรณี ให้สำนักงานที่ดินช่วยตรวจข้อมูลก่อนวันนัด
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
กรณีเข้าหลักเกณฑ์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตราปกติรวมภาษีท้องถิ่นคือ 3.3% โดยใช้ราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่าเป็นฐาน การได้รับยกเว้นต้องตรวจเงื่อนไขจริง ไม่ใช่พิจารณาระยะเวลาถือครองเพียงอย่างเดียว
หากไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ อาจต้องเสียอากรแสตมป์สำหรับใบรับ อัตรา 1 บาทต่อทุก 200 บาทหรือเศษของ 200 บาท หรือประมาณ 0.5% ตามฐานที่กฎหมายกำหนด เมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ใบรับรายการเดียวกันได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ จึงไม่ควรบวกสองรายการนี้ซ้ำโดยไม่ตรวจสอบ
4. ค่าใช้จ่ายตามข้อตกลง
ค่าประเมินทรัพย์ ค่าเดินทาง ค่านายหน้า หรือค่าดำเนินการ หากมี ต้องแยกจากค่าธรรมเนียมของรัฐ ระบุจำนวน ผู้รับเงิน ผู้รับผิดชอบ และเงื่อนไขการคืนเงินให้ชัด การใช้ชื่อว่า “ค่าบริการ” ไม่ได้หมายความว่าจะเรียกเก็บได้โดยไม่มีข้อจำกัดตามกฎหมาย
ตัวอย่าง: วงเงิน 1 ล้านบาท ไม่เท่ากับเงินรับสุทธิ 1 ล้านบาท
สมมติเพื่ออธิบายวิธีอ่านข้อเสนอเท่านั้น: ราคาขายฝากตามสัญญา 1,000,000 บาท และมีค่าใช้จ่ายที่ตกลงให้หักจากเงินรับรวม 40,000 บาท เงินรับสุทธิจะเหลือ 960,000 บาท ตัวเลข 40,000 บาทนี้ไม่ใช่อัตรามาตรฐาน ไม่ใช่ใบเสนอราคาของส่งเสริมทรัพย์ และไม่ได้แทนการคำนวณภาษีจริง
สิ่งที่ควรขอคือใบสรุปซึ่งแยกยอดตามสัญญา รายการหัก เงินรับสุทธิ จำนวนสินไถ่ และกำหนดชำระ อย่าดูเฉพาะคำว่า “วงเงินสูง” หรือ “ดอกเบี้ยถูก” โดยไม่เห็นยอดทั้งหมด
วันไถ่คืนต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอีกหรือไม่?
ควรถามตั้งแต่ก่อนทำสัญญาว่าต้องเตรียมสินไถ่ ค่าธรรมเนียมการไถ่ และรายการอื่นใดที่กฎหมายหรือสัญญากำหนด อย่าสมมติว่าเป็นการโอนซื้อขายใหม่ที่คิด 2% เสมอ หรือไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเลย ให้เจ้าหน้าที่คำนวณตามประเภทนิติกรรมและข้อเท็จจริงในวันดำเนินการ
คำถามที่พบบ่อย
ค่าใช้จ่ายขายฝากทุกแห่งเท่ากันไหม?
ภาษีและค่าธรรมเนียมของรัฐใช้หลักเกณฑ์ทางกฎหมาย แต่ยอดจริงต่างกันได้ตามข้อมูลทรัพย์ ส่วนค่าบริการและผู้รับผิดชอบต้องดูข้อเสนอและข้อตกลงที่ชอบด้วยกฎหมายของแต่ละราย
จะรู้เงินรับสุทธิก่อนตัดสินใจได้อย่างไร?
ขอประมาณการแบบแยกรายการ และให้ระบุว่ายอดใดเป็นเพียงประมาณการ ยอดใดต้องยืนยันกับสำนักงานที่ดิน รวมถึงตรวจว่ามียอดปิดภาระเดิมที่ต้องหักด้วยหรือไม่
เช็กลิสต์ก่อนตกลงขายฝาก
- ขอราคาประเมินและข้อมูลที่ใช้คำนวณภาษี
- แยกค่าใช้จ่ายของรัฐออกจากค่าบริการเอกชน
- ระบุว่าใครจ่ายแต่ละรายการและจ่ายเมื่อไร
- ตรวจเงินรับสุทธิและแผนหาเงินไถ่คืน
- ขอหลักฐานการชำระและสำเนาเอกสารที่ลงนาม
ส่งเสริมทรัพย์รับข้อมูลเพื่อประเมินเบื้องต้น โดยควรตรวจข้อเสนอและรายละเอียดค่าใช้จ่ายให้ครบก่อนตัดสินใจ วงเงินและเงื่อนไขขึ้นอยู่กับผลพิจารณารายทรัพย์
แหล่งข้อมูลและวันที่ตรวจสอบ
ตรวจสอบข้อมูล 27 ตุลาคม 2569 บทความเป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่การคำนวณภาษีเฉพาะราย อัตราหรือมาตรการอาจเปลี่ยนแปลง ควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินและกรมสรรพากรก่อนทำธุรกรรม
- กรมที่ดิน: การจดทะเบียนขายฝาก ดูแหล่งข้อมูล
- กรมสรรพากร: การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ดูแหล่งข้อมูล
- กรมสรรพากร: การคำนวณอากรแสตมป์ ดูแหล่งข้อมูล
